Cómo declarar el alquiler por habitaciones en la Renta, con ejemplos de cifras reales
Cuando llega la campaña de la Renta, los propietarios que alquilan por habitaciones suelen tener la misma duda: "con cuatro inquilinos distintos, ¿qué declaro exactamente y cuánto me van a quitar?". La buena noticia es que el esquema es más sencillo de lo que parece. Aquí lo repasamos con números reales, para que sepas qué esperar antes de hablar con tu gestor.
Aviso importante: esto es información orientativa, no asesoramiento fiscal. La normativa cambia y cada caso tiene matices; las cifras de los ejemplos son inventadas para ilustrar el cálculo. Confirma siempre tu situación con un asesor fiscal.
Qué tipo de ingreso es y dónde se declara
Lo que cobras de tus inquilinos por alquilar habitaciones tributa, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de IRPF (no como actividad económica, salvo que prestes servicios propios de un negocio, como los de hostelería). Se suma a tus demás rentas en la base general y tributa a tu tipo marginal. No es un impuesto aparte: es una parte más de tu Renta.
La cuenta básica: ingresos menos gastos
El punto de partida es el rendimiento neto: todo lo que has cobrado en el año, menos los gastos deducibles. Entre los más habituales están:
- Intereses de préstamos para la compra o reforma (con límite), IBI y otros tributos.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Reparaciones y conservación (no las mejoras).
- Seguros de la vivienda.
- Suministros que pagues tú (luz, agua, gas, internet) si van incluidos en el precio.
- Amortización del inmueble (en general, un 3% anual sobre el valor de construcción).
Dos matices que se olvidan mucho: los gastos tienen que estar justificados con factura, y si la vivienda es tu casa y solo alquilas parte de ella, en general solo puedes deducir la parte proporcional a lo alquilado.
La reducción del 50%: lo que más importa
Si el rendimiento neto es positivo y la vivienda se alquila para ser vivienda habitual del inquilino, la ley permite reducirlo un 50% antes de integrarlo en tu base. La Dirección General de Tributos ha confirmado en varias consultas (por ejemplo, la V0412-2025) que esto también vale para el alquiler de habitaciones, con condiciones:
- La habitación tiene que ser la residencia habitual y permanente del inquilino (un uso de temporada, vacacional o de estancia corta no cuenta).
- Que sea un alquiler de vivienda, no una actividad económica.
- Debes poder demostrarlo: contrato, y es muy útil el empadronamiento y los recibos de pago.
- Debes haber declarado esos ingresos antes de que Hacienda inicie cualquier comprobación; si no, pierdes la reducción.
Los contratos anteriores a la reforma de 2023 pueden conservar un régimen distinto (con una reducción del 60%), y existen reducciones mayores (70% o 90%) en supuestos concretos ligados a zonas tensionadas, cuya aplicación ha ido cambiando. Si crees que estás en alguno de esos casos, no lo des por hecho: pregunta a tu gestor.
Ejemplo 1: cuatro habitaciones, todas como vivienda habitual
Una vivienda con cuatro habitaciones alquiladas a 300 € al mes durante todo el año:
- Ingresos: 4 × 300 € × 12 = 14.400 €
- Gastos deducibles (IBI 700 €, comunidad 600 €, suministros 1.800 €, seguro 250 €, reparaciones 450 €) = 3.800 €
- Rendimiento neto previo: 14.400 − 3.800 = 10.600 €
- Con la reducción del 50%: 5.300 € se suman a tu base general
Si tu tipo marginal fuese del 30%, la cuota atribuible a este alquiler sería de unos 1.590 €. Sin la reducción habría sido de unos 3.180 €. Esa diferencia es la razón por la que merece la pena tener los contratos y la documentación bien ordenados.
Ejemplo 2: la misma vivienda, pero alquilada por temporadas
Mismas cifras, pero las habitaciones se alquilan a estudiantes con contratos de temporada, sin ser su residencia habitual. Aquí el rendimiento neto de 10.600 € no tendría la reducción y se integraría entero: con ese mismo 30% de tipo marginal serían unos 3.180 €. Misma vivienda, mismos ingresos, distinto tratamiento fiscal: por eso el tipo de contrato importa tanto como el precio.
Qué guardar para el día de la declaración
- Los contratos firmados y sus fechas.
- Un registro de los cobros mes a mes, habitación a habitación.
- Todas las facturas de gastos deducibles del año.
- Si el inquilino está empadronado, el volante o certificado, que ayuda a probar la residencia habitual.
Con eso sobre la mesa, el trabajo del gestor se reduce a minutos, y tú sabes de antemano más o menos qué te va a salir.
Ten tus cifras listas antes de la campaña
En los planes de pago de Susalquia, la app suma los ingresos y los gastos deducibles registrados en el año y te muestra una estimación orientativa de IRPF, eligiendo tú la reducción que aplique a tu caso. No sustituye a tu declaración, pero llegas a la cita con tu gestor con los números ya hechos.
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